Українцям надають можливість отримати пільгові кредити на придбання житла: чи справді програма "Оселя" може стати доступною для всіх?
В Україні вже два роки діє програма пільгової іпотеки єОселя. За цей час її розширили на всіх українців (пільгова ставка - 3%, а для непільгових категорій - 7%). Також дозволили купувати не тільки квартири, але і будинки. Серед 13 тисяч українців, які скористались єОселею, всього лише 300 переселенців. Причина - надто важкі умови для отримання кредиту.
Про те, як збираються змінити програму найближчим часом і чому не всі можуть отримати пільгову іпотеку, читайте в матеріалі OBOZ.UA.
Масштаби єОселі поки що не вражають
Протягом двох років (2022-2023 рр.), незважаючи на те, що кілька місяців після початку повномасштабної війни реєстр нерухомості був закритий і угоди з житлом не проводилися, українці змогли придбати понад 273 тисячі об'єктів нерухомості. Цю інформацію підтверджено у звіті Міністерства юстиції, згідно з яким нотаріуси засвідчили таку кількість договорів купівлі-продажу квартир та будинків. Олена Шуляк, голова Комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, розповіла OBOZ.UA, що за цей час лише 13 тисяч сімей скористалися програмою єОселя для придбання житла. Це становить менше ніж 5% від загальної кількості угод.
"Загальна кількість виданих кредитів за програмою єОселя - близько 13 тисяч родин, водночас кількість громадян, які стоять у квартирній черзі, перевищує 600 тис. українців. Як бачите, єОселя певним чином функціонує, але нині назвати її ефективною для розв'язання житлового питання складно", - каже Шуляк.
Вона впевнена, що причина такої статистики - досить складні умови для отримання кредиту. Зокрема, великий перший внесок. Мінімальний перший платіж складає 20%. Але його можуть отримати тільки ті українці, яких банк вважає платоспроможними клієнтами з низьким ризиком. У значній кількості випадків перший внесок буде більшим.
"Подав я заявку в Дії, отримав попередню позитивну відповідь, зі мною зв'язався представник банку, розказав про всі мої дії. Пояснив, що для початку потрібно знайти нерухомість, яка б мене цікавила. Цей процес у мене зайняв тиждень. Після заповнення заявки мені погодили кредит, але з авансовим платежем у 40% тільки через те, що рахунок мого ФОПа відкрито не в ПриватБанку і банк не може контролювати підприємницьку діяльність", - жаліється на профільному форумі один із клієнтів "Привату", який намагався отримати кредит у межах програми єОселя.
До редакції OBOZ.UA також регулярно звертаються українці, які скаржаться: перед оформленням кредиту треба знайти квартиру, потім - подати необхідні документи. Але узгодження з банком займає тривалий час, тому квартиру продають іншим покупцям. Свою історію ви можете надіслати нам на пошту [email protected].
"Стверджувати, що програма "єОселя" має значний вплив на первинний ринок, було б дещо перебільшено. Проте вона все ж стимулює житловий ринок в умовах обмеженого платоспроможного попиту", - зазначає представник одного з провідних забудовників Києва в коментарі для OBOZ.UA. Поряд з цим, програма єОселя майже не вплинула на вторинний ринок, але дещо підживлює інтерес до новобудов. З одного боку, це надає підтримку забудовникам, які закуповують будівельні матеріали, створюють робочі місця для інженерів та будівельників і сплачують податки, тим самим сприяючи розвитку економіки. З іншого боку, такі вимоги ускладнюють доступ до програми для тих, хто може дозволити собі лише житло в старих будинках.
Окрім цього, програма не змогла суттєво вирішити питання житлового забезпечення для внутрішньо переміщених осіб (ВПО). "Ця ініціатива, на жаль, не справляється з викликами, які постають перед нашими ВПО, чисельність яких з початку великої війни досягла 5 мільйонів. Багато з них зазначають, що дотримуватись існуючих умов програми надзвичайно важко, а іноді навіть неможливо," - зауважує Шуляк.
Третя проблема стосується відсоткової ставки. Військові, медичні працівники, педагоги та науковці можуть отримати кредит на купівлю квартири під 3%. Для решти учасників програми, включаючи переселенців і ветеранів, ставка становить 7%. Загалом близько 300 внутрішньо переміщених осіб скористалися програмою єОселя.
Умови в єОселі планують змінити: на що слід звернути увагу?
У коментарі для OBOZ.UA Шуляк поділилася планами щодо реформування програми єОселя. Основною метою є зміна вікових вимог для житла - ліміт буде підвищено з трьох до десяти років. Наразі програма не охоплює всю житлову нерухомість, зведену до 2021 року, коли в Україні спостерігався "будівельний бум". Це значно обмежує можливості для пошуку відповідних пропозицій, навіть у великих містах, не кажучи вже про менші населені пункти, де новобудови можуть бути зовсім відсутніми.
"Це пояснює нерівномірний розподіл учасників програми по регіонах. Найбільша кількість квартир була придбана в Київській області - понад 3 тисячі, а також у Києві - більше 2 тисяч, оскільки саме там найбільш розвинутий первинний ринок нерухомості. У той же час, у менших населених пунктах ціни на житло значно нижчі. Важливо, щоб люди мали можливість купувати житло в тих місцях, де вони проживають і працюють. Тому слід запровадити можливість отримання кредитів на житло на вторинному ринку, яке не старше 10 років", - зазначив Шуляк.
Також потрібні зміни розміру першого внеску з іпотеки - його слід зменшити як мінімум до 15%, додає голова комітету. І хоча зараз мінімальний перший внесок складає 20%, деякі банки відразу просять 30%, мотивуючи це тим, що ціна на обрану квартиру вища за допустиму за програмою або ж платоспроможність потенційного позичальника не є переконливою. Крім цього, банк може наполягати на оплаті страхування іпотеки, разової комісії, послуг нотаріуса, відкриття рахунку, переказу коштів на рахунок продавця тощо.
"Ще одна необхідна зміна - зниження відсоткової ставки з іпотеки. ВПО та ветерани можуть скористатися програмою лише під 7% кредиту. Незалежно від того, що одні - втратили домівки і потребують допомоги в скрутний час, а інші - захищали Україну і заслуговують на шану і підтримку. Тому наразі ми наголошуємо на необхідності зниження відсоткової ставки для них із 7% до 3%", - додає Шуляк.
Отже, якщо пропозиції, висловлені головою комітету, отримають підтримку, програма буде змінена наступним чином:
Як оформити заявку та чи буде достатньо фінансування
Програма єОселя не фінансується безпосередньо з держбюджету. Кошти банкам-партнерам програми надає "Укрфінжитло". Це компанія, яка реалізовує державні програми доступного іпотечного кредитування для населення. Вона переказує кошти банкам-партнерам. "Укрфінжитло" отримує дивіденди за своїми цінними паперами та залучає гроші на відкритому фінансовому ринку на загальних умовах.
Уряд України затвердив порядок фінансування "Укрфінжитла" та програми єОселя на 2024 рік, виділивши на ці цілі майже 1,5 мільярда гривень. Ці кошти будуть використовуватися для надання кредитів, як безпосередньо, так і через партнерів, які мають угоди з "Укрфінжитлом". Крім того, під час розробки програми Ukraine Facility, що передбачає виділення Україні 50 мільярдів євро до 2027 року, експерти оцінили потреби в інвестиціях для єОселі на приблизно 55 мільярдів гривень у період 2024-2026 років.
Отже, якщо ви прагнете скористатися можливостями єОселі:
Під 7% річних єОселю можуть отримати майже всі українці. У вас має бути не більше ніж 52,5 квадрати нерухомості у власності (плюс 21 квадрат на кожного члена вашої родини, але якщо ваше житло опинилося на окупованій території, немає значення, яке воно за площею). Крім того, вам має бути не менше ніж 21 і не більше за 65 років (на момент виплати іпотеки). Це всі офіційні вимоги.
І хоча поява такої програми - позитивний крок, для того щоб вона дійсно допомогла розв'язати житлову проблему, треба не лише спростити умови, але й значно збільшити бюджет.
